Cuando piense en comprar un inmueble, los ingresos netos de explotación son uno de los parámetros más importantes que debe examinar. Se calcula restando los gastos de explotación habituales de los ingresos, por lo que le indica cuánto dinero le quedará. Entender mejor los ingresos netos de explotación y cómo se calculan puede ayudarle.
En este artículo, analizamos algunas de las preguntas más frecuentes sobre los ingresos netos, incluyendo cómo calcularlos y en qué se diferencian de los ingresos netos.
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¿Qué son los ingresos netos de explotación?
El ingreso neto de explotación es una fórmula de rentabilidad que cuantifica la rentabilidad de una inversión inmobiliaria midiendo su capacidad de generar un flujo de caja positivo de las operaciones.
¿Por qué es importante el beneficio neto de explotación?
El ingreso operativo neto (NOI) es una métrica que los inversores utilizan para determinar la rentabilidad de una propiedad de inversión. Los inversores utilizan el NOI para evaluar los ingresos continuos de una propiedad y comprender mejor su rentabilidad potencial en relación con el coste de su explotación. Dado que el NOI es difícil de manipular, permite a los inversores conocer claramente la cantidad de flujo de caja que genera un inmueble. La única manera de modificar el NOI es reduciendo los costes de explotación mediante el aumento de los alquileres.
Además, el NOI puede ayudar a un inversor a evaluar lo bien que se está gestionando una propiedad. Por ejemplo, los ingresos potenciales por alquileres pueden dividirse entre el NOI para calcular el margen de explotación, que puede compararse directamente con otras propiedades similares.
El NOI también se utiliza habitualmente para el análisis de tendencias. Los inversores pueden evaluar la evolución de los ingresos netos de explotación del inmueble a lo largo de varios años. Si los ingresos netos de explotación disminuyen, es una señal de que hay que tomar algún tipo de medida. También puede ser un buen indicador de que la propiedad podría estar lista para salir al mercado.
¿Qué se incluye en los ingresos netos de explotación?
Los componentes individuales que se incluyen en los ingresos netos de explotación son:
- Posibles ingresos por alquiler: También denominados PRI, los ingresos potenciales por alquiler son la suma de todos los ingresos por alquiler de cada arrendamiento, suponiendo que la propiedad esté totalmente ocupada. Si la propiedad no está totalmente ocupada, los inversores podrían evaluar las propiedades comparables y las tasas de arrendamiento para determinar el PRI.
- Pérdidas de crédito y vacantes: Se refiere a los ingresos que se pierden por los inquilinos que no pagan el alquiler o porque abandonan la propiedad
- La renta efectiva de alquiler: Se puede calcular la renta efectiva del alquiler restando el gasto de las pérdidas de crédito y las desocupaciones. La renta efectiva de alquiler es lo que el inversor inmobiliario podría esperar razonablemente cobrar en concepto de pagos de alquiler.
- Ingresos adicionales: A veces, los inmuebles de inversión obtienen ingresos aparte de las cuotas de alquiler de los inquilinos. Por ejemplo, una propiedad en alquiler puede obtener ingresos adicionales de las máquinas expendedoras, los servicios de lavandería o las vallas publicitarias.
- Ingresos brutos de explotación: Es el total de todos los ingresos que genera la inversión inmobiliaria después de tener en cuenta las pérdidas de crédito y las desocupaciones
- Gastos de explotación: Incluye todos los gastos necesarios para el funcionamiento de la propiedad. Algunos de los tipos más comunes de gastos de explotación en los que incurren los inversores son los gastos de gestión, los impuestos sobre la propiedad, el mantenimiento y las reparaciones, el seguro de la propiedad, los servicios públicos y otros tipos de gastos diversos.
¿Qué no se incluye en los ingresos netos de explotación?
Algunos gastos se excluyen al calcular los ingresos netos de explotación. Entre ellos están:
- Impuestos sobre la renta: Dado que los impuestos sobre la renta son específicos de un inversor, se excluyen al calcular los ingresos netos.
- Depreciación: La depreciación es un asiento contable y no una salida de efectivo real y, por lo tanto, no se incluye al calcular el NOI.
- Comisiones de arrendamiento: Se trata de las comisiones que reciben los agentes inmobiliarios o corredores si intervienen en el proceso de arrendamiento del espacio.
- Gastos de capital: Son los gastos que se producen de forma irregular por sustituciones o reparaciones importantes, como la colocación del sistema de climatización. No incluye el mantenimiento y las reparaciones menores.
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¿Qué es la fórmula del ingreso neto de explotación?
La fórmula del ingreso operativo neto es:
Ingresos generados por la propiedad – gastos de explotación = ingresos netos de explotación
¿Cómo se calculan los ingresos netos de explotación?
Estos son los pasos básicos que hay que dar para calcular los ingresos netos de explotación:
1. Calcule los ingresos brutos de explotación
El primer paso que debe dar es calcular todos los ingresos que genera un inmueble. Para calcular los ingresos brutos de explotación, puede sumar los posibles ingresos por alquiler y todas las demás fuentes de ingresos y, a continuación, restar las pérdidas por desocupación y crédito. La fórmula es la siguiente:
Ingresos netos de explotación = (ingresos potenciales por alquiler + otros ingresos – pérdidas por desocupación y crédito) – gastos de explotación
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2. Calcula los gastos de explotación
Dado que el NOI es el ingreso bruto menos los gastos de operación, el siguiente paso que debes dar es determinar tus gastos totales de operación. Esto incluye gastos como los costes de proveedores y vendedores, los costes de mantenimiento y reparación, los impuestos sobre la propiedad, los seguros, los salarios y otros gastos comunes asociados a la propiedad. Como ya hemos dicho, no es necesario que incluya el coste de las grandes reparaciones o sustituciones irregulares. Tampoco hay que tener en cuenta los gastos de comisión.
3. Calcular el NOI
El último paso consiste en restar los gastos de explotación a los ingresos brutos. Por ejemplo, digamos que un pequeño edificio de oficinas tiene el potencial de generar 180.000 dólares de alquiler si la propiedad está ocupada al 100%. Sin embargo, hay un total de 15.000 dólares en pérdidas debido a las vacantes, lo que deja los ingresos efectivos por alquiler en 165.000 dólares. El propietario actual de la propiedad señaló que los impuestos sobre la propiedad eran de 20.000 dólares, el seguro de 8.000 dólares, el mantenimiento de la propiedad de 15.000 dólares, los gastos generales de 5.000 dólares y otros costes directos sumaban 19.000 dólares. Esto suma un total de 67.000 dólares en gastos. Cuando se restan estos gastos de los ingresos efectivos por alquiler, se ve que el NOI es de 113.000 dólares.
¿Es lo mismo el resultado neto de explotación que los ingresos netos?
Aunque son similares, no son iguales. Los ingresos netos son la cantidad de ingresos que quedan después de haber contabilizado todos los gastos de un periodo. Al calcular los ingresos netos, se restan no sólo los ingresos de explotación, sino también los gastos no operativos. También incluye los gastos no recurrentes, como los gastos de capital, que no se tienen en cuenta al calcular el NOI. La fórmula de los ingresos netos es la siguiente
Ingresos netos = ingresos de explotación + ingresos de inversión – intereses + ingresos extraordinarios – gastos extraordinarios – impuestos
¿Cuál es un buen ingreso neto de explotación (NOI)?
Un buen ingreso neto de explotación es positivo. Un ingreso neto de explotación positivo significa que los ingresos de una propiedad son superiores a sus gastos de explotación. Si una propiedad tiene un NOI negativo, significa que sus gastos son mayores que sus ingresos. En última instancia, cuanto mayor sea el NOI, más ingresos generará la inversión inmobiliaria.