Cómo realizar un enfoque de comparación de ventas en el sector inmobiliario

El valor de cualquier inmueble viene determinado por varias variables, entre ellas el valor de las casas o negocios vecinos. Los agentes y corredores inmobiliarios utilizan el método de comparación de ventas para obtener una noción más precisa del valor del inmueble en relación con sus vecinos. Puede entender mejor cómo funciona el método de comparación de ventas para poder determinar el valor de los inmuebles y las viviendas que se van a adquirir o vender.

En este artículo, analizamos qué es el enfoque de comparación de ventas y cómo realizar el análisis.

¿Qué es un enfoque de comparación de ventas?

Para determinar el valor de una vivienda, los agentes y corredores inmobiliarios comparan la propiedad en cuestión con otras viviendas similares de la zona que se hayan vendido recientemente. Este método mantiene un precio equilibrado en el mercado local y proporciona una estimación más fiable del valor de la vivienda.

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Factores de un enfoque de comparación de ventas

Realizar un planteamiento de comparación de ventas requiere varios pasos cruciales. Los agentes y corredores tienen en cuenta estos factores al realizar un enfoque de comparación de ventas:

Ubicación

La ubicación de una propiedad suele ser la primera consideración para un enfoque de comparación de ventas. Cada zona tiene un coste de vida, unos impuestos sobre la propiedad y una estética diferentes que influyen en el valor total de una propiedad. Por ejemplo, algunas propiedades frente al mar son más caras por su proximidad a lagos, ríos, océanos y playas. El agente o corredor considera la ubicación de la propiedad para determinar si afecta al valor total antes de considerar otros factores.

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Barrio

Los barrios también desempeñan un papel importante en el valor de una propiedad o casa. Los agentes y corredores determinan la proximidad de la vivienda a los servicios, como colegios, centros de ocio, parques e instalaciones recreativas y edificios gubernamentales. Otros factores son el índice de delincuencia en el barrio, los niveles de contaminación y la proximidad al ruido de las carreteras, los edificios industriales o los factores naturales.

Listados de ventas recientes

Los listados vendidos recientemente en una zona determinada pueden proporcionar una visión de cómo es el mercado general en esa zona. Por ejemplo, si casas similares en un barrio se venden por 150.000 dólares, un agente inmobiliario puede determinar que la casa en cuestión podría venderse por una cantidad mayor o igual. Los listados vendidos recientemente también pueden ayudar a un agente o corredor a conocer mejor la zona, incluyendo los patrones de movimiento que se producen allí o si se desarrolla alguna tendencia de precios.

Edad

La antigüedad de una vivienda también es un factor que influye en la comparación de ventas. Los agentes y corredores tienen en cuenta la edad de la vivienda porque puede afectar negativa o positivamente al valor, dependiendo de la zona, el estilo de la casa y las actualizaciones que pueda necesitar. Por ejemplo, una casa antigua de estilo Tudor podría venderse por más que una casa moderna debido a su fachada de ladrillo más estética y a sus suelos de madera. O podría venderse por menos, dado que tiene más de 100 años y necesita varias actualizaciones importantes y costosas en los paneles eléctricos y la fontanería.

La antigüedad de las viviendas similares de la zona también influye en la comparación. Una casa moderna en medio de un barrio antiguo de estilo Tudor podría venderse por menos que sus vecinas.

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6. Condicionar

El estado de una vivienda es uno de los factores más importantes en el enfoque de la comparación de ventas. El estado de una vivienda incluye:

  • Estado del cuadro eléctrico
  • La pintura exterior
  • pintura para interiores
  • Condición de la ventana
  • Suelos interiores
  • Estado del horno o del sistema de calefacción
  • Estado del techo
  • Estado del sótano
  • Estado de la cocina y el baño

Hay muchos más aspectos del estado de una vivienda que pueden aplicarse al enfoque de comparación de ventas, pero éstos son algunos de los más comunes. Si se ponen a la venta dos casas en un barrio similar y una de ellas tiene un tejado defectuoso, es probable que la casa con un tejado sólido y funcional se venda por un precio mayor.

Cómo hacer un planteamiento de comparación de ventas

Realizar una comparación de ventas puede hacer que el proceso de venta o compra sea más preciso y eficiente. Aquí' s cómo hacer un enfoque de comparación de ventas en cualquier casa o propiedad:

1. Identificar comparables en el mercado

El primer paso en el proceso es identificar los «comparables» del mercado. Se trata de las viviendas de la zona que más se parecen a la que usted vende o compra. Busque estilos comunes, como Tudor, Cape Cod, Cottages, French Country y Greek revival. También puede buscar casas que se hayan vendido por un precio similar al valor original de la casa en cuestión. De este modo, podrá determinar qué casas de la zona se parecen más al objeto de la comparación.

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2. Determine los atributos comunes de los comparables y la vivienda principal

El siguiente paso es identificar los atributos comunes de sus comparables y de la vivienda o propiedad principal que está comprando o vendiendo. Esto puede incluir vecindarios o zonas geográficas compartidas, la edad, el estado, el precio de mercado en un momento dado de la historia reciente y el precio en pies cuadrados. Esto le ayudará a determinar qué atributos comparte la vivienda o propiedad en cuestión con sus comparables y en qué puede diferir. Las diferencias pueden aumentar el valor de una vivienda.

Por ejemplo, si hay dos casas de estilo Cape Cod en el mismo mercado, pero una de ellas tiene un sótano terminado y una cocina y un baño actualizados, esa casa podría tener un precio de venta más alto que una casa similar sin estas características.

3. Realice ajustes en los valores comparables'.

Una vez que identifique los atributos comunes entre sus comparables y su vivienda objeto de estudio, puede realizar ajustes en los valores de los comparables en función de las tendencias del mercado y otros factores. Determine si se han producido cambios significativos en el mercado local desde la venta de sus comparables. Esto puede incluir precios inflados o un descenso en el mercado inmobiliario en general. También puede examinar las condiciones hipotecarias y los niveles de ingresos de la zona, así como las características físicas que distinguen a cada uno de los comparables.

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4. Combine todos los factores y ajustes para obtener una estimación final del precio

Con toda la información comparable, puede comenzar el proceso de fijación de precios de la vivienda en cuestión. He aquí un ejemplo de un enfoque típico de venta por comparación:

Inicio del tema

  • Estilo Tudor
  • 100 años de antigüedad
  • No hay que hacer grandes reparaciones
  • Se vendió hace cinco años por 235.000 dólares
  • Cocina y baño actualizados
  • Barrio seguro
  • Cerca de servicios, como un complejo de ocio y un sistema escolar de cinco estrellas
  • Gran patio
  • 2.500 pies cuadrados

Comparables

Inicio uno:

  • Estilo Tudor
  • 115 años
  • Necesita reparar el tejado (coste estimado de 2.300 dólares)
  • Vendido hace un año por 139.000 dólares
  • La cocina y el baño necesitan ser actualizados
  • Barrio seguro
  • Cerca de los servicios, como escuelas y parques
  • Pequeño patio con valla
  • 2.700 pies cuadrados

Casa dos:

  • Al estilo de Cape Cod
  • 70 años
  • Necesita reparaciones en el sótano (coste estimado de 11.000 dólares)
  • Vendida este año por 189.000 dólares
  • Cocina y baño actualizados
  • Barrio seguro
  • Servicios cercanos, como escuelas, un complejo de ocio, parques y teatros
  • Gran patio con valla de madera
  • 2.800 pies cuadrados

La casa objeto de estudio es una casa de estilo Tudor de 100 años de antigüedad con un gran patio y 2.500 pies cuadrados de espacio. Los comparables son una casa de estilo Tudor y Cape Cod, cada una de ellas con más de 2.000 pies cuadrados de espacio y vecindarios seguros. Durante la comparación de las ventas, usted determina que las casas uno y dos necesitan reparaciones significativas que oscilan entre 2.300 y 11.000 dólares. Cada una tiene un patio de diferente tamaño y se han vendido recientemente por valores diferentes.

La comparación muestra que una casa de estilo Tudor como la del caso se vende por unos 140.000 dólares o más, dado que la casa necesita importantes reparaciones en el tejado. Las dos casas comparten los factores de barrios seguros, más de 2.000 pies cuadrados y servicios cercanos. Sin embargo, el Tudor comparable necesita una actualización de la cocina y el baño y ofrece un pequeño patio vallado. Se puede estimar que la casa en cuestión vale entre 150.000 y 200.000 dólares utilizando la información de cada casa y la salud del mercado.