Los 5 contratos de construcción más comunes

Como en la mayoría de los proyectos, un contrato de construcción establece las expectativas y garantiza que todas las partes estén satisfechas con el trabajo. Existen varios tipos de contratos de construcción, cada uno de los cuales es más adecuado para determinados tipos de proyectos. Si aprende más sobre los contratos de construcción, podrá asegurarse de elegir el más adecuado para su próximo proyecto. En este artículo, explicamos qué son los contratos de construcción, exploramos quién los utiliza y enumeramos cinco de los tipos más comunes de contratos de construcción.

¿Qué son los contratos de construcción?

Los contratos de construcción crean un acuerdo jurídicamente vinculante destinado a proteger los mejores intereses y necesidades de todas las partes implicadas. Los contratos que se utilizan específicamente en el sector de la construcción suelen definir aspectos como el proyecto:

  • Cronograma
  • Costes
  • Especificaciones
  • Calidad

Un contrato de construcción eficaz ayuda a todas las partes implicadas a fijar las expectativas, gestionar los riesgos y garantizar que el proyecto se desarrolle con la mayor fluidez posible.

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¿Quién utiliza los contratos de construcción?

Hay una gran variedad de personas que utilizan los contratos de construcción para una amplia gama de propósitos y proyectos. En la mayoría de los casos, el acuerdo se realiza entre el propietario de un proyecto y el proveedor o contratista que presta un servicio.

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Tipos de contratos de construcción

Aunque hay varios tipos de contratos de construcción, algunos de los más utilizados en el sector son:

Contratos de coste incrementado

Un contrato de coste incrementado, también conocido como contrato de reembolso de costes, establece que el propietario del proyecto debe pagar al contratista los costes de material y mano de obra más un beneficio. El beneficio puede ser una cantidad fija de dinero o calcularse mediante un porcentaje del precio total del proyecto. En pocas palabras, los contratos de coste incrementado pueden incluir:

  • Los costes directos: Los costes directos son cosas como el coste de los materiales o la mano de obra.
  • Costes indirectos: Los gastos indirectos de un proyecto pueden incluir cosas como viajes, espacio de oficina y costes de comunicación.
  • Beneficios: Puede tratarse de un recargo sobre el coste total o de una tarifa predeterminada.

Los contratos de coste incrementado permiten una gran flexibilidad en el proyecto para ambas partes. Por ejemplo, da a los propietarios del proyecto la libertad de hacer cambios a lo largo de la obra, a la vez que compensan a los contratistas por cualquier material y tiempo extra. Esta flexibilidad también ayuda a ambas partes a evitar cualquier complicación o renegociación debido a errores de cálculo en la oferta inicial. Como los contratos de coste incrementado ofrecen mucha libertad, son ideales para proyectos que requieren flexibilidad creativa.

En este tipo de contratos, el propietario paga al contratista todos los costes incurridos durante el proyecto, incluidos los gastos imprevistos. Por ello, el propietario del proyecto asume la mayor parte del riesgo en un contrato de coste incrementado.

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Contratos a tanto alzado

Un contrato a tanto alzado, también conocido como contrato de precio fijo, es probablemente el tipo de acuerdo legal más generalizado y común en el sector de la construcción. Esto se debe principalmente a que crean un único precio fijo para todo el trabajo que se describe. Aunque los contratos a tanto alzado simplifican todo el proceso tanto para los contratistas generales como para los propietarios, sólo son beneficiosos si se tienen en cuenta todas las variables.

Cuando un proyecto termina por debajo del presupuesto, puede proporcionar altos márgenes de beneficio. Por el contrario, cualquier cambio o contratiempo puede tener un impacto negativo en los márgenes de beneficio. Dado que en los proyectos de mayor envergadura hay más posibilidades de que se produzcan retrasos y costes inesperados, estos problemas suelen amplificarse. Por eso, la mayoría de los contratistas sólo utilizan este tipo de contratos para proyectos pequeños y predecibles.

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Contratos de precios unitarios

Los contratos de precios unitarios, también conocidos como contratos de nueva medición, contratos de medida y pago o contratos de medición, dividen todo el trabajo que requiere un proyecto en unidades separadas. En lugar de suministrar un presupuesto para todo el proyecto, el contratista ofrece al propietario presupuestos para cada una de las unidades. Este tipo de contratos suele utilizarse para proyectos que tienen un alcance de trabajo poco claro, dependen en gran medida del coste de los materiales y son extremadamente repetitivos.

Dado que el precio de cada unidad está claramente definido en un contrato de precios unitarios, son transparentes y fáciles de entender. Por ello, pueden ayudar a propietarios y contratistas a evitar posibles disputas sobre los precios. Estos contratos también simplifican el proceso de realización de cambios en el alcance del trabajo y protegen los márgenes de beneficio, ya que los contratistas pueden añadir cualquier trabajo extra inesperado como una unidad de precio previo.

Aunque este nivel de flexibilidad puede ser extremadamente beneficioso, hace que el proceso de predicción del coste total de un proyecto sea más difícil. Dado que son responsables del coste de cualquier unidad adicional e inesperada, los propietarios del proyecto asumen la mayor parte del riesgo en un contrato de precio unitario.

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Contratos de tiempo y materiales

Los contratos de tiempo y materiales (T&M) establecen una tarifa diaria o por hora y compensan a los contratistas por el coste de los materiales. Estos contratos son ágiles, lo que significa que permiten flexibilidad cuando se trata de cambios inesperados, retrasos y desafíos. Por eso, estos contratos son ideales para proyectos que carecen de un alcance de trabajo bien definido. Aunque los contratos de tiempo y materiales permiten a ambas partes simplificar las negociaciones sobre los materiales que se reembolsarán, hay que registrar con precisión todos los costes de un proyecto para poder disfrutar de unos márgenes de beneficio elevados.

Como estos contratos pagan a los contratistas por horas o días, hay pocos incentivos para terminar un proyecto antes de lo previsto. Esto hace que el nivel de riesgo sea mucho mayor para el propietario del proyecto que para el contratista o el proveedor. Por ello, muchos contratos de T&M solucionan este problema ofreciendo una bonificación por terminar el proyecto antes de lo previsto.

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Contratos de precio máximo garantizado

Un contrato de precio máximo garantizado (GMP) establece un tope en el precio final del contrato. En otras palabras, el propietario del proyecto sólo es responsable del precio establecido en el contrato, y el contratista debe cubrir cualquier coste adicional de mano de obra o material.

Aunque se trata de un tipo de contrato específico, otros contratos de construcción incluyen a veces una cláusula de precio máximo garantizado. Por ejemplo, un contrato de precio unitario puede incluir una cláusula que establezca un precio máximo garantizado. Los precios máximos garantizados se utilizan habitualmente en los contratos de construcción, pero son ideales para proyectos que son predecibles y tienen muy pocas variables desconocidas.

Tener unos gastos generales fijos simplifica y acelera el proceso de licitación y financiación de los proyectos. También crea un incentivo para que los contratistas terminen el proyecto antes de tiempo y reduzcan los costes siempre que sea posible. Esto se debe a que, si hay algún exceso de costes, el contratista corre el riesgo de tener un margen de beneficios menor.

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