¿Qué es el enfoque de comparación de ventas y cómo funciona?

Uno de los elementos más importantes a la hora de hacer carrera en el sector inmobiliario es entender el valor de las propiedades. Los profesionales inmobiliarios utilizan múltiples métodos para tasar las propiedades para sus clientes, incluido el enfoque de comparación de ventas. Entender cómo utilizar el enfoque de comparación de ventas puede ayudarle a asegurarse de que proporciona a los clientes información precisa sobre el valor que pueden obtener al vender su casa o cuánto deberían pagar al comprar una nueva propiedad. En este artículo, definimos el enfoque de comparación de ventas y explicamos cómo utilizarlo.

¿Qué es el enfoque de comparación de ventas?

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El enfoque de comparación de ventas (SCA) es una técnica de tasación inmobiliaria que determina el valor de una propiedad basándose en el precio de venta reciente de propiedades con características similares en la misma zona. La realización de una tasación SCA implica la investigación de propiedades en una zona determinada y la asignación de valores a cada una de sus características, para luego ajustar el valor de la propiedad en cuestión en función de la presencia o ausencia de esas características. La idea principal del enfoque de comparación de ventas es que el valor total de una propiedad depende del precio de venta actual de cada una de sus características.

Por ejemplo, consideremos una casa de tres habitaciones construida en 1990 con suelos de madera auténtica. Si otra casa de tres habitaciones construida en 1990 con suelos laminados y una piscina enterrada se vende por 300.000 dólares en el mismo barrio, puede suponer que la casa original tiene un valor de venta similar, con un aumento por el valor de los suelos de madera y una disminución por el valor de la falta de una piscina enterrada. El valor exacto de cada característica depende del estudio de mercado en ese barrio concreto. Para obtener una tasación precisa, se pueden promediar los datos de ventas recientes de varias propiedades similares.

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¿Quién utiliza el enfoque de comparación de ventas?

Los profesionales inmobiliarios utilizan habitualmente el método de comparación de ventas en su trabajo, pero cualquier persona que necesite determinar el valor de una propiedad puede utilizar el método SCA. Esto incluye a empresarios, propietarios de viviendas e inversores. La gente utiliza el enfoque de comparación de ventas para fijar los precios de venta iniciales de las viviendas, determinar los precios de oferta justos y evaluar si una compra es una buena inversión en el mercado actual.

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Factores de un SCA

Hay varios factores que pueden influir en el valor de tasación de una vivienda mediante el enfoque de comparación de ventas. Dado que los inmuebles y las viviendas pueden tener características diferentes, los profesionales inmobiliarios tienen en cuenta varios ajustes para determinar un valor de tasación justo y realista. Estos incluyen:

  • Ubicación: Incluso dentro de un barrio concreto, la ubicación puede tener un impacto significativo en el valor de una vivienda. Tenga en cuenta las características geográficas, como la proximidad al centro de la ciudad y las atracciones locales, a la hora de realizar una tasación de SCA.

  • Tamaño del lote: La cantidad de terreno que acompaña a una propiedad puede tener un impacto significativo en el valor de venta. Los lotes más pequeños suelen tener un valor más bajo, mientras que los lotes más grandes pueden venderse por cantidades más altas.

  • Tamaño del hogar: El número de dormitorios y cuartos de baño, la capacidad del garaje y los metros cuadrados de una vivienda pueden aumentar o disminuir lo que puede obtener un inmueble en el mercado inmobiliario.

  • Características del hogar: Las características interiores y exteriores de alta demanda pueden hacer subir el valor de una vivienda. Algunas de las características que hay que valorar son las piscinas, las terrazas, las encimeras de mármol, los electrodomésticos nuevos, las molduras de corona, las vallas y los techos abovedados.

  • Estado de la propiedad: La edad y el estado de una casa también pueden influir en su valor comparativo. Si una casa es más nueva que otras de la zona, puede tener un precio de tasación más alto, mientras que factores como los daños en los cimientos o el deterioro de la madera pueden reducir el valor.

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Cómo utilizar el SCA

He aquí un repaso básico de cómo utilizar el enfoque de comparación de ventas para tasar una vivienda:

1. Enumere las características principales

Empiece por crear una lista de las principales características de la vivienda que quiere tasar. Empiece por las características más importantes, como la ubicación y el número de habitaciones, y luego pase a los detalles más pequeños, como los acabados interiores y el paisajismo. Conocer las características de la vivienda puede ayudarle a encontrar otras casas con características lo más parecidas posible. Esto mejora la precisión de su valoración comparativa. Si bien es posible que no pueda encontrar propiedades con las especificaciones exactas de la casa original, puede utilizar estos detalles como línea de base para futuros ajustes.

2. Busque datos de ventas recientes

Revise los precios de venta recientes de las viviendas de la misma zona o barrio. Para que el enfoque de comparación de ventas sea preciso, los precios deben ser recientes. Esto se debe a que el mercado inmobiliario fluctúa regularmente, por lo que los precios más antiguos pueden no ser un reflejo exacto de lo que los compradores actuales están dispuestos a pagar por propiedades similares.

Si no hay viviendas comparables en la zona inmediata, puede ampliar su radio de búsqueda o buscar en otros barrios con valores inmobiliarios similares. Cuando incluya datos de ventas de viviendas fuera del vecindario original, prepárese para realizar ajustes adicionales para tener en cuenta los desplazamientos y la ubicación.

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3. Seleccione varios hogares

Utilice los datos de varias propiedades para mejorar la precisión de su estimación. Analizar el valor de varias viviendas limita la posibilidad de utilizar un valor atípico como base para el valor de una vivienda. Por ejemplo, si alguien necesita trasladarse rápidamente, puede vender su casa con un descuento importante. Si sólo utiliza el precio de venta de esa vivienda en su tasación SCA, puede infravalorar accidentalmente su propiedad. Al comparar la propiedad con otras múltiples viviendas, puede obtener una comprensión más realista de las ventas en esa zona.

4. Determine el precio medio por pie cuadrado

Después de seleccionar las propiedades a analizar, desarrolle un valor de partida calculando el precio medio por pie cuadrado de todas las propiedades. A continuación, multiplique esa cifra por los metros cuadrados de la vivienda que desea tasar. Aunque no todos los tasadores utilizan el precio por pie cuadrado para calcular el valor de la vivienda, puede ser una guía útil.

Por ejemplo, al tasar una casa de tres dormitorios con 2.000 pies cuadrados, podría realizar una tasación SCA utilizando tres ventas recientes de viviendas:

  • Una casa de tres dormitorios con 2.200 pies cuadrados, que se vendió en 275.000 dólares
  • Una casa de tres dormitorios con 1.900 pies cuadrados, que se vendió en 266.000 dólares
  • Una casa de dos dormitorios y 2.000 pies cuadrados, que se vendió en 240.000 dólares

El precio medio global por pie cuadrado entre las tres viviendas es de unos 128 dólares. Esto significa que el precio inicial de tasación de la vivienda de 2.000 pies cuadrados y tres dormitorios es de 128 por 2.000, es decir, 256.000 dólares.

5. Realice ajustes

A continuación, realice ajustes en función de las prestaciones y características de la vivienda. Puede investigar el valor exacto de determinadas características en su zona o estimar el precio basándose en los valores generales de la vivienda. Disminuya la estimación de la tasación por cada característica que le falte a la propiedad y aumente el valor por las características adicionales. Realice ajustes para cada característica hasta llegar al valor final de venta de la vivienda.

Por ejemplo, si una vivienda es similar a otra en cuanto a tamaño y características pero además tiene un gran patio trasero, ajuste el precio al alza. Si el mobiliario está roto, deteriorado o anticuado, ajuste el precio a la baja.

6. Informar del valor de tasación

Suma todos los ajustes para determinar el importe final de la valoración y anótalo en un documento de informe. Resulta útil crear un informe detallado que explique el valor de cada ajuste para poder explicar la tasación a los clientes o realizar actualizaciones fácilmente. Además, guarde los datos de venta de las otras viviendas que haya utilizado en su comparación. Si guarda documentos precisos y detallados, podrá hacer un seguimiento de cómo cambia el valor de las viviendas y la demanda de características específicas a lo largo del tiempo.

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