Finalización sustancial: Definición y por qué es importante

Los contratistas y propietarios utilizan la finalización sustancial como punto de control para medir el progreso de un proyecto de construcción e identificar los plazos legales importantes. Los grandes proyectos de construcción exigen que los contratistas o empresarios conozcan la finalización sustancial.

En este artículo, se explica qué es la terminación sustancial, por qué es importante y las principales diferencias entre la terminación sustancial y la terminación final.

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¿Qué es la realización sustancial?

Los propietarios y los contratistas tienen dificultades para identificar cuándo un edificio o proyecto está suficientemente terminado para ser utilizado para su finalidad prevista, por lo que es importante especificar minuciosamente en el contrato cuándo se puede considerar que un proyecto está sustancialmente terminado. La fecha en la que un proyecto se considera sustancialmente terminado puede determinarse de una de estas tres maneras:

  1. Lista de comprobación: Al formalizar el contrato, el contratista y el propietario pueden crear una lista de comprobación basada en los objetivos del proyecto para determinar cuándo se ha alcanzado la finalización sustancial.
  2. Certificado de ocupación: A veces, el contratista y el propietario acuerdan que la fecha de finalización sustancial se determina cuando la ciudad o el condado emiten el certificado de ocupación. La cédula de habitabilidad establece el uso que el propietario dará a la estructura y demuestra que ésta cumple con todos los códigos de construcción.
  3. Inspección: El contrato puede especificar que una determinada persona puede determinar cuándo el proyecto está sustancialmente terminado mediante una inspección, como el director de obra, el propietario o una parte imparcial.

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¿Por qué es importante la finalización sustancial?

He aquí algunas razones por las que la finalización sustancial es importante para los contratos de construcción:

  • Asegura el pago: Cuando los contratistas alcanzan la finalización sustancial, suele significar que casi ha llegado el momento de cobrar el proyecto. También da derecho a los contratistas a recibir el saldo completo del precio del contrato e informa a los subcontratistas de que su último pago está próximo.
  • Elimina la responsabilidad: A veces, los contratistas tienen que ser conscientes de los plazos y otros incumplimientos de las estipulaciones del contrato. Sin embargo, una vez que logran una terminación sustancial, se reducen y a veces se eliminan por completo esas responsabilidades.
  • Transfiere la responsabilidad: Cuando el contratista alcanza la finalización sustancial, suele transferir la mayor parte de la responsabilidad del proyecto al propietario. La responsabilidad se traslada al propietario porque ahora se encarga de pagar los servicios públicos, realizar el mantenimiento rutinario y asegurar la propiedad.

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Finalización sustancial frente a finalización final

Los contratistas alcanzan la finalización definitiva cuando el proyecto en el que trabajan está completado al 100%. La terminación final se produce cuando el contratista cumple con los requisitos del contrato restantes y el director de obra realiza una inspección final del edificio o estructura. A diferencia de la finalización sustancial, que a veces puede ser determinada por el contratista o uno de sus asociados, el propietario suele decidir cuándo el proyecto ha alcanzado la finalización final. La finalización final y la finalización sustancial pueden variar en algunos otros aspectos, ya que cada una de ellas representa pasos importantes del proceso de construcción.

Puntos de control del contrato

La finalización sustancial y la finalización final son dos puntos de control diferentes que los contratistas utilizan durante un proyecto de construcción. Cuando el contrato alcanza la finalización sustancial, suelen solicitar un certificado de finalización sustancial por parte de la administración del contrato. El certificado de finalización sustancial incluye una lista de tareas que el contratista tiene que terminar antes de que el propietario considere que el proyecto se ha completado al 100%.

Una vez que logran la finalización sustancial, el contratista sabe que su siguiente punto de control es la finalización definitiva, una vez que terminan su lista de responsabilidades. A diferencia de la finalización sustancial, que permite a los propietarios empezar a utilizar su edificio o estructura mientras el contratista termina su trabajo, el punto de finalización final permite a los contratistas terminar completamente el proyecto y entregarlo al propietario. Cuando consiguen la finalización definitiva, los contratistas pueden centrarse en otros proyectos y desarrollar nuevos contratos.

Importancia jurídica

La terminación sustancial también tiene mucha importancia legal por varios acontecimientos y pone en marcha algunos plazos diferentes que afectan al propietario y al contratista. Los acontecimientos importantes que desencadena la finalización sustancial a menudo pueden hacer que sea un punto de control más crucial en comparación con la finalización final. El hecho de ser más crucial para los plazos legales es también la razón por la que es importante tener una fecha definida de finalización sustancial con la que ambas partes estén de acuerdo.

Los eventos únicos que puede desencadenar la finalización sustancial incluyen:

Reclamaciones de estatutos

Una vez que los contratistas alcanzan la finalización sustancial, comienzan los plazos para las reclamaciones por prescripción y por caducidad. Estas dos reclamaciones son relativamente similares, pero pueden diferir en función del estado en el que opere el contratista.

  • Prescripción: La ley de prescripción crea un plazo para que el propietario presente reclamaciones sobre cualquier defecto que descubra. Por ejemplo, si el plazo de prescripción es de seis años, el propietario dispone de seis años desde el momento de la finalización sustancial para presentar reclamaciones sobre los problemas o retos que encuentre en el proyecto.
  • Estatuto de reposo: La ley de caducidad establece un plazo de tiempo para que un contratista sea responsable de los problemas encontrados en el proyecto. Por ejemplo, una ley de caducidad puede establecer que un contratista es responsable de esos problemas durante ocho años a partir del momento de la finalización sustancial, pero después, la responsabilidad se extingue.

Reclamaciones de fianza

Los bonos de pago ayudan a garantizar el pago a los subcontratistas y proveedores del proyecto de construcción. Cuando el contratista alcanza la finalización sustancial, se crea el plazo para que los subcontratistas reclamen sus bonos. El plazo y el tiempo límite para reclamar las fianzas de pago pueden variar de un estado a otro. Por ejemplo, en algunos estados, la fecha límite para reclamar las fianzas de pago puede ser desde 60 días hasta un año después del punto de finalización sustancial.

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Periodo de garantía

Una vez que los contratistas terminan la parte sustancial de la obra, también comienza el plazo de los periodos de garantía. Los periodos de garantía son ligeramente diferentes de los plazos de prescripción y reposo, ya que se trata de un periodo en el que el contratista puede arreglar cualquier problema o reto en la estructura o el proyecto que haya encontrado el propietario, tal y como se define en el contrato. Son los llamados periodos de corrección de un año, que el Instituto Americano de Arquitectos (AIA) establece a veces en su documento de Condiciones Generales A201. Hay dos tipos principales de garantías para los proyectos de construcción:

  • Garantías expresas: Las garantías expresas son un término escrito directamente en un contrato que el contratista y el propietario acuerdan.
  • Garantías implícitas: La ley establece garantías implícitas, lo que da a los contratos ciertas protecciones, aunque no estén escritas.