¿Qué es el beneficio neto de explotación?

Si está interesado en la inversión inmobiliaria o simplemente quiere medir la rentabilidad de su propio negocio, la fórmula de los ingresos netos de explotación puede ser muy útil. Como excluye los gastos de intereses, los costes del impuesto sobre la renta y otros gastos no operativos, es un buen indicador del rendimiento básico de su negocio sin los efectos de estas otras partidas. Aunque el NOI es una fórmula sencilla de calcular, la identificación y el cálculo del total de los gastos de explotación y de las fuentes generadoras de ingresos requiere tiempo.

En este artículo, hablaremos de lo que son los ingresos netos de explotación, cómo se pueden calcular y cómo se pueden utilizar.

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¿Qué son los ingresos netos de explotación?

El ingreso operativo neto (NOI) es una fórmula de probabilidad utilizada en el sector inmobiliario para medir la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias que generan ingresos. En otras palabras, mide la cantidad de flujo de caja que tiene una propiedad después de que se hayan pagado todos los gastos de explotación. El NOI es igual a todos los ingresos brutos de explotación menos los gastos de explotación.

Los inversores operan y gestionan los activos de forma diferente, por lo que no es raro tener dos NOI, uno basado en el rendimiento real y otro en los ingresos y gastos previstos. En cualquier caso, los ingresos netos de explotación son un aspecto crucial para evaluar la rentabilidad de un inmueble.

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Cómo calcular los ingresos netos de explotación

Estos son los pasos básicos que puedes utilizar para calcular el NOI:

  1. Sume todos los ingresos brutos.
  2. Calcule todos los gastos de funcionamiento.
  3. Calcula los ingresos netos de explotación.

1. Suma todos los ingresos brutos

Los ingresos de una propiedad incluyen algo más que los ingresos por alquiler. Puede incluir:

  • Cuotas de aparcamiento
  • Máquinas expendedoras
  • Cuotas de lavandería
  • Cuotas de servicio
  • Los retrasos en los pagos
  • Depósitos y cuotas mensuales para mascotas
  • Ingresos por venta al por menor de almacenes o suministros de mudanza

Una vez que haya determinado todas las posibles fuentes de ingresos que genera un inmueble cada año, calcule los ingresos brutos totales del inmueble.

2. Calcular todos los gastos de funcionamiento

Los gastos inmobiliarios pueden incluir:

  • Marketing y publicidad: Estos gastos pueden variar significativamente, sobre todo cuando el inmueble se destina a los consumidores frente a cuando se destina a un local comercial u oficina.
  • Gestión profesional: Esto puede suponer un gasto considerable que' es normal para las propiedades comerciales más grandes. Sin embargo, el gasto de la gestión profesional puede verse compensado por el ahorro que supone contar con un profesional que mantenga la propiedad y gestione las operaciones.
  • Utilidades: Estos gastos suelen incluir la basura, el agua, Internet y otros servicios públicos. Sin embargo, sólo se incluyen en el cálculo del NOI cuando no se repercute este gasto a los inquilinos.
  • Reparaciones: Esto debe incluir todo, desde arreglar las unidades de aire acondicionado rotas hasta el mantenimiento de los jardines.
  • Seguro: Este puede ser un coste considerable que debe incluirse en los gastos operativos.

Al calcular todos los gastos de explotación, no incluyas los servicios de la deuda, como el pago de la hipoteca o el dinero que se debe a un prestamista privado. Una vez que haya identificado todos los gastos de explotación, súmelos para determinar el coste total de los gastos de explotación de la propiedad.

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3. Calcular los ingresos netos de explotación

Para calcular los ingresos netos de explotación, hay que restar los gastos de explotación de los ingresos brutos totales de la propiedad.

Cuándo utilizar los ingresos netos de explotación

Los inversores y acreedores inmobiliarios utilizan el NOI para determinar si una propiedad será una buena inversión. También utilizan el NOI para determinar el valor inicial de una propiedad. Al observar los ingresos netos de explotación, pueden ver cuánto dinero puede generar una propiedad después de los gastos de explotación y decidir si es una buena inversión y qué precio están dispuestos a pagar por ella. Los inversores deben incluir todas las fuentes de ingresos en su cálculo, ya que hay múltiples formas en que una propiedad puede generar ingresos.

Cómo utilizar los ingresos netos de explotación

Supongamos que tiene una propiedad comercial que aporta 200.000 dólares de ingresos e incurre en 150.000 dólares de gastos de explotación. Para calcular el NOI, basta con restar $150.000 de $200.000 y tener un NOI resultante de $50.000. Si el NOI es un número negativo, en el que los gastos de explotación son mayores que los ingresos totales de explotación y la propiedad está operando con pérdidas, el resultado se llama pérdida neta de explotación (NOL).

Hay algunas formas de utilizar el NOI:

1. Por acreedores y prestamistas comerciales: A la hora de determinar si una propiedad será hipotecada, los prestamistas y los créditos se basan más en el NOI que en el propio historial crediticio del inversor. El NOI les permite prever los flujos de caja para evaluar el valor inicial del inmueble. Si el inmueble es rentable, lo utilizan para determinar la cuantía del préstamo que están dispuestos a conceder al inversor. Sin embargo, si después de evaluar los ingresos y los gastos de explotación, la propiedad muestra que funciona con pérdidas, es poco probable que los prestamistas aprueben una solicitud de hipoteca.

2. Comprender claramente los flujos de caja: Dado que el NOI es difícil de manipular, puede utilizar esta fórmula para tener una idea clara del flujo de caja de una propiedad. La única forma de modificar el NOI es aumentar el alquiler u otras tasas o reducir los costes de explotación. Debido a que la financiación y los impuestos sobre la renta no se incluyen cuando se calcula el NOI, le permite una clara comprensión de cómo se está gestionando una propiedad.

3. Análisis de tendencias: El NOI puede indicar claramente cómo está cambiando la rentabilidad de un inmueble a lo largo de varios años. Si el NOI está disminuyendo, es un claro indicador de que hay que hacer cambios para mejorar. Si el NOI aumenta año tras año, indica que la propiedad presenta una buena oportunidad de venta.

4. Evaluar una propiedad antes de comprarla: Si está determinando si una propiedad comercial sería una buena compra o no, el NOI le ayudará a evaluar la rentabilidad de la propiedad y a formular una oferta.