Hay muchos componentes variables que determinan el valor de una propiedad, incluidos los servicios locales y los estilos de vivienda más populares. A medida que avance en su carrera inmobiliaria, es posible que necesite cuantificar el coste de una vivienda. Se puede utilizar un análisis comparativo del mercado (ACM) para calibrar los precios de las viviendas en un determinado mercado inmobiliario.
En este artículo, explicamos qué es un ACM, cómo funciona y cómo puede crearse uno, y responderemos a algunas de las preguntas más frecuentes que pueda tener.
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¿Qué es un CMA en el sector inmobiliario?
Para ayudar a los clientes a comprar o vender una casa, un agente o corredor inmobiliario puede realizar un CMA, que es una tasación informal. Un CMA es una estimación del valor de una propiedad basada en propiedades comparables que se han vendido recientemente en una zona. Los clientes pueden hacerse una mejor idea del mercado local revisando una hoja de una página que incluye información básica sobre la propiedad y casas similares.
¿Cómo funciona el análisis comparativo de mercado?
El análisis comparativo del mercado funciona comparando una casa con propiedades similares vendidas recientemente en una zona. Muchas personas en el sector inmobiliario se refieren a estas propiedades similares como comparables, o «comps» para abreviar. Al encontrar comps, se puede evaluar cómo se están vendiendo las casas y determinar los precios locales promedio por pie cuadrado.
Finalidad de un CMA en el sector inmobiliario
El propósito de un CMA en el sector inmobiliario es ayudar a los agentes, corredores, compradores y vendedores a determinar los precios justos de mercado. Dependiendo de su función en el sector inmobiliario, es posible que tenga que crear o explicar un CMA para sus clientes.
A la hora de vender una vivienda, puede utilizar un CMA para determinar un precio justo antes de ponerla en venta. Si fija un precio adecuado para una propiedad, puede ayudar a sus clientes a ganar el máximo dinero posible y a la vez vender su casa de forma justa. Más adelante en el proceso de venta, una empresa hipotecaria realizará una tasación formal para determinar el valor de la vivienda. Al completar un CMA por adelantado, puede ayudar a establecer un precio exacto que, con suerte, se acercará a la tasación final, facilitando el proceso de cierre para usted y sus clientes.
Un CMA también puede ayudar en el proceso de compra. Si está ayudando a los clientes a comprar una propiedad, un CMA puede mostrarles los precios del mercado local. Puede ayudarles a determinar un precio de oferta y, a veces, a encontrar un buen trato.
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¿Qué se incluye en un informe de CMA?
Un informe CMA puede incluir descripciones de la vivienda y de tres a cinco propiedades similares vendidas recientemente en la zona. Contiene fotos de las casas comparables y describe cada propiedad's:
- La edad
- Condición
- Estilo (como Cape Cod, rancho, colonial)
- Cuota
- Tamaño del patio
- Características del jardín (como el paisajismo o los patios)
- Número de habitaciones y baños
- Sistemas de calefacción y refrigeración
- Servicios adicionales como una chimenea o una piscina
- Precio de venta
- Precio de venta ajustado
- Precio ajustado por pie cuadrado
Cómo completar un análisis comparativo de mercado
Puedes utilizar estos pasos para hacer un análisis comparativo del mercado:
1. Evalúe el vecindario de la propiedad's
A la hora de ayudar a los clientes a comprar o vender una casa, puedes tener en cuenta, en primer lugar, dónde se encuentra la vivienda. Incluya los servicios del vecindario que puedan afectar al precio de la vivienda, como parques, colegios o restaurantes cercanos. La gente suele pagar más por vivir cerca de estos elementos, por lo que es importante tenerlos en cuenta, ya que pueden afectar al precio de la vivienda.
Intente describir el aspecto general de un barrio, teniendo en cuenta las aceras, los árboles y el estado de las demás viviendas. Durante su carrera inmobiliaria, este paso puede resultar más fácil a medida que conozca mejor los barrios locales y lo que los propietarios consideran valioso en su zona.
2. Recoger detalles sobre la propiedad
Reúna los detalles del anuncio y fije una hora para visitar la propiedad. Un listado incluirá detalles como los metros cuadrados y la antigüedad. Una visita a la vivienda puede ayudarle a describir otros factores como los acabados, el estado, la distribución, el paisaje y cualquier mejora que pueda afectar al valor de la vivienda.
3. Encontrar casas comparables
Intente encontrar de tres a cinco viviendas similares vendidas recientemente en un radio de 1 milla para obtener los resultados más precisos. Si es posible, busque viviendas vendidas en los últimos tres meses porque los precios medios pueden cambiar rápidamente. Las viviendas vendidas el año pasado pueden no reflejar con exactitud el mercado actual.
Si algunas áreas, este paso puede ser más fácil que otras. Si vende en una urbanización, las casas pueden coincidir entre sí y puede utilizarlas para sus comparaciones. Sin embargo, en muchas zonas, las casas son de diferentes tamaños y tienen cualidades únicas que afectan a sus valores. Trate de elegir las casas más parecidas a su propiedad en venta que pueda encontrar.
4. Considerar y calcular los ajustes
Puede ajustar las diferencias al comparar su propiedad con las comparativas teniendo en cuenta el valor en dólares de cada cualidad. Por ejemplo, cada dormitorio en su zona añade una cierta cantidad a una propiedad. Es posible que su agencia inmobiliaria local disponga de estas cifras, o puede asignar un valor investigando los precios de las viviendas. Estas cifras variarán en función de tu zona.
A la hora de crear ajustes, los agentes inmobiliarios utilizan los términos superior o inferior para valorar las cualidades en comparación con la casa en cuestión. Un dormitorio adicional es una cualidad superior, mientras que tener un baño más pequeño es una cualidad inferior.
Calcule los ajustes modificando el precio de la vivienda comparable. Restará por las calidades superiores y añadirá por las inferiores. Por ejemplo, si una casa comparable tiene tres dormitorios y la casa que usted pone en venta tiene dos, la casa comparable tiene una calidad superior. Esto significa que probablemente alguien pagó más para comprar esa casa. Restará el valor en dólares de un dormitorio adicional del precio de la casa comparable para determinar el valor ajustado. Haga esto para cada diferencia de calidad en sus casas comparables.
5. Determinar el precio de venta por pie cuadrado
A continuación, tomará el precio ajustado de cada vivienda comparable y calculará el precio ajustado por pie cuadrado dividiendo el precio por los pies cuadrados. Al utilizar el precio ajustado aquí, usted será capaz de comparar con mayor precisión las propiedades.
6. Crear y compartir su informe
Puede utilizar diversos programas informáticos para elaborar un informe de CMA visualmente atractivo para compartirlo con sus clientes, o también puede diseñar uno por su cuenta. Intente organizar las comps juntas para que sus clientes puedan comparar rápidamente cada una de ellas. A menudo, un CMA tendrá una portada que muestra las tres o cinco casas comparables una al lado de la otra en un gráfico. Puede incluir una imagen de cada comparación con el precio de venta y el precio ajustado por pie cuadrado debajo. De esta manera, su cliente puede ver y comparar fácilmente los números.
Preguntas frecuentes sobre las CMA
Estas son algunas de las preguntas más frecuentes sobre el CMA en el sector inmobiliario:
5. ¿Necesito crear un CMA?
Un CMA es opcional pero muy recomendable tanto para el proceso de compra como de venta. Un CMA puede ayudarle a fijar precios justos y también a asegurarse de que sus compradores hacen las mejores ofertas.
¿Cuándo es el mejor momento para crear un AMC?
Siempre que sea posible, intente crear un CMA al principio del proceso de compra o venta. Si está vendiendo una propiedad, puede crear un CMA antes de ponerla en venta para ayudarle a fijar el precio de venta.
¿En qué se diferencia una CMA de una evaluación?
Una CMA es como una evaluación, pero es menos formal. Un tasador autorizado realiza una tasación formal. A menudo, una compañía hipotecaria programará una tasación para comprobar el valor de una casa antes de acordar el préstamo a un comprador. Un agente o corredor inmobiliario puede realizar una CMA.
¿Necesito una licencia de tasación para realizar una CMA?
No es necesario tener una licencia de tasación para realizar una CMA. Algunos estados pueden tener directrices sobre la realización de un CMA preciso. Puede consultar con su agencia inmobiliaria o centro de licencias para obtener más información. Si usted está interesado en la realización de evaluaciones formales, usted puede mirar en una carrera como un tasador de bienes raíces y la licencia requerida.
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¿Qué puedo hacer si me cuesta encontrar viviendas comparables en la zona?
Si se encuentra en una zona rural o en una zona en la que salen pocas viviendas al mercado, puede buscar más allá del radio de 1 milla sugerido si es necesario. Intente buscar un vecindario similar cuando sea posible y haga los ajustes necesarios.
¿Por qué los precios por pie cuadrado son tan diferentes?
Los precios ajustados le ayudarán a encontrar un precio medio por pie cuadrado, pero cada venta es única. A veces hay factores externos que afectan al precio de una vivienda. Por ejemplo, tal vez un comprador pagó la casa en efectivo o el vendedor ofreció un descuento a un familiar.
Puede ponerse en contacto con el agente encargado de la compraventa para hacer más preguntas si quiere investigar más y ajustar el precio en consecuencia. Puedes hacer una nota adicional en tu CMA destacando esta diferencia.
Es aceptable que haya un rango de precios por pie cuadrado, siempre y cuando le ayuden a determinar un promedio para casas comparables en su área.